חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה- בית "אמפא" בניין מסחר ותעסוקה רחוב ספיר 1-5, אזור תעשיה הרצליה פיתוח

Transcription

1 חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה- בית "אמפא" בניין מסחר ותעסוקה רחוב ספיר 1-5, אזור תעשיה הרצליה פיתוח עדינה גרינברג דברת אולפינר רונן כץ מיקי הימלפרב גיל בר לב גל אלש גנאדי רפופורט משה אשכנזי ראובן דדשב ערן רזבסקי ניר אופיר איריס אינהורן דרורית וגנר יערה ליפקיס יחזקאל )זיקו( ברמן ברוך ליבוביץ שחף באינר אריאל ניר פקס טל

2 מספרנו : לכבוד חב' ויתניה בע"מ חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה- בית "אמפא" בניין מסחר ותעסוקה רחוב ספיר 1-5, אזור תעשיה הרצליה פיתוח לבקשת מר בוריס ברקאי, סמנכ"ל הכספים של חברת ויתניה בע"מ )להלן "החברה"(, מיום , מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי זכויות החברה בנכס 0 אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של החברות 0 בעבר בצענו עבור החברה מס' שומות 0 הכנסות מעבודות אלה אינן מהותיות למשרדנו ואין בהן כדי להשפיע על השומה 0 קבלנו כתב שיפוי מחברת ויתניה בע"מ מיום לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה 0 שומה זו נערכה לפי תקן מס' 1.01 של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים 0)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( מהדורה 3... ובמיוחד תקן IVA1 )IVS( עמוד 1 מתוך 11

3 עדינה גרינברג יגאל אלון 55, מגדל טויוטה, תל אביב. שמאית מקרקעין מוסמכת מס' 732, משנת אוניברסיטת תל אביב- לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים 0 טכניון- לימודי הנדסה אזרחית במסגרת העתודה האקדמית 0 קורס גישור של המרכז הישראלי למשא ומתן וגישור 0)ICNM( שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות' 0 משרד יוסף זרניצקי, שמאות מקרקעין 0 מהנדסת בנין במשרד משה אקשטיין 0 מהנדסת בנין בצבא הגנה לישראל 0 שם המומחה: כתובת : עיסוק: השכלה: ניסיון מקצועי: החל מאוקטובר וזאת השאלה: אומדן שווי שוק לזכויות החברה בנכס 0 הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי IVS1 )בתרגום מקצועי(- "הסכום בו יימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה" 0 "The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and willing seller in an arm's length transaction after marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion". נמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה ( investment 0IAS.1 תקן בינלאומי,)IFRS( עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים,)property עמוד 2 מתוך 11

4 התאריך הקובע לשומה מסמכים ומצגים שהתקבלו מהחברה: דו"ח נתונים לדמי השכירות לתאריך דו"ח הכנסות והוצאות החניון, לרבות ההכנסות נטו לשנת מידע לגבי חברת הניהול 0 חוזי השכירות 0 מידע לגבי סטטוס קבלת טופס 1 לקומות הנוספות 0 מידע, סמך חתום ע"י כל שותפים לגבי חלוקת ההכנסות בין הצדדים 0 מסמך גילוי 0 1. פרטי הנכס 513. גוש: חלקות:.31 1,.12 5,131 שטח קרקע רשום במ"ר: 1, מס' מגרש : 11,395 מ"ר שטח קרקע:.12,63 מ"ר שטח קרקע לחישוב זכויות:.31,53 מ"ר 2 שטח נשוא חוו"ד זכויות: בעלות פרטית במושאע עמוד 1 מתוך לפ"י היתר בניה 0 שטח לשיווק עילי 0

5 תאור הנכס והסביבה ביקור בנכס נערך ע"י רונן כץ, בתאריך תאור הסביבה אזור התעשייה "הרצליה", בסמוך ממערב לכביש מס' 3 ולמחלף הסירה 0 בשנות ה-.3 החלה באזור תנופת פיתוח ובנייה מאסיבית אשר נמשכה עד לעצירת הבניה )למעט פרויקטים בודדים( בשנת...3 בשל מגבלות תחבורתיות 0 בסביבה נמצאים "בית מרכזים 1..3", "הרצליה - ביזנס פארק", מתחם גב- םי צפון, לצד בניינים הבנויים בנייה ותיקה כגון "בית מרכזים", "בית קורקס", "בית סמרה" ואחרים 0 בחלקו הדרומי של אזור התעשייה ברחוב שנקר וסביבתו מרוכזים מבנים חדשים ושימושי מסחר במיוחד מסעדות ובתי קפה 0 רח' אבא אבן מהווה את ציר הכניסה הראשי למתחם אזור התעשייה ממחלף הסירה, ומוביל אל המרינה של הרצליה 0 רחוב ספיר הינו רחוב צדדי, חד סטרי מדרום לצפון המתחבר לרחוב משכית- ציר תנועה מרכזי באזור התעשייה, המקשר בין הרחובות אבא אבן מדרום ומדינת היהודים מצפון 0 בסמוך על רחוב משכית, הושלמה לאחרונה הקמת בית משכית, שיווק השטחים בבניין בעיצומו 0 בצומת רחוב משכית ורחוב מדינת היהודים החלה "גב ים" )מתחם מפעלי חמצן ואורגון(, בהקמת פרויקט מתחם משרדים ותעסוקה חדש 0 אזור התעשייה מאופיין בתנועה ערה של כלי רכב ואנשים במרבית שעות היום והערב 0 הפיתוח הסביבתי מלא 0 תשריט הסביבה: 7.1 עמוד 4 מתוך 11

6 תצלום אויר: כביש מס' 7 רחוב ספיר רחוב משכית תאור החלקות והמגרש חלקות 65, 32,.6, 69 בשטח רשום כולל של 15,1.9 מ"ר 0 לפי תב"ע אוחדו שטחי החלקות למגרש בניה מס' 1 בשטח קרקע של - 11,395 3 מ"ר )יתר השטחים הופקעו לצרכי ציבור( 0 צורתו רגולרית דמוית מלבן, פני הקרקע משופעים מדרום לצפון וממערב למזרח 0 גבולות: מערב- צפון - מזרח- דרום - חזית באורך של כ-.13 מטרים הפונה לרחוב ספיר ומעברו בניין מסחר ותעסוקה ו"בית משכית" 0 חזית באורך של כ-.6 מטרים הפונה לרחוב ברקת 0 רחוב חד סטרי פנימי 0 מעבר לרחוב ממוקמים מבנה משרדים ותיק בן תעשייה ותיק בן 2 קומות 0 6 שטח ציבורי פתוח ומעברו דרך פנימית וכביש ארצי מספר כ"כביש החוף" 0 קומות ומבנה הידוע 3 מגרש ריק, המיועד לחניון ציבורי ומעברו "בית קורקס" מבנה תעשייה בן 1 קומות מספר המגרש ושטחו מתוך היתר בניה אשר נמצא בתיק הבניין 0 עמוד 5 מתוך 11

7 תשריט המגרש )התיחום להמחשה בלבד(: 7.3 תאור הבנוי כללי על המגרש בנוי קומפלקס תעסוקה/משרדים בן.-1 קומות, מעל קומת קרקע מסחרית ו- 2 קומות מרתף, בחלוקה ל- 3 אגפים 0 אגף א' )מזרחי(- כולל את בניינים.,2,6 הבנויים בקיר משותף 0 אגף ב' )מערבי(- כולל את בניין 1 הבנוי בנפרד 0 בין האגפים חצר פנימית מרוצפת 0 האגפים מחוברים ביניהם בקומות המרתף הבנויות במלוא תכסית המגרש וכן בגשר המחבר בין קומות הכניסה )הפודיום( בחלק הצפוני של המגרש 0 כל אחד מהמבננים מתפקד כמבנה עצמאי בעל כניסה נפרדת ממפלס קומת הפודיום )מעל קומות הקרקע והיציע( אשר הגישה אליה באמצעות גרמי מדרגות חיצוניים העולים ממפלס קומת הקרקע או באמצעות מעליות ישירות מקומות המרתף 0 קומת הקרקע, במפלס הרחוב, מופרדת מהמבננים וכוללת ברובה שטחי מסחר הפונים לחצר הפנימית 0 בקומת הקרקע במבנן 1 )באגף המערבי( קיימים שטחי מסחר נוספים להם חזית לרחוב ספיר עמוד 6 מתוך 11

8 בנוסף, קיימת מעלית חיצונית הפונה לחצר הפנימית אשר מחברת את קומות המרתף לקומת הקרקע וקומת הכניסה למבננים 0 נשוא השומה מהווה את חלק החברה במבננים 1,2,6 )כתובת עירונית רח' ספיר 1,2,6(0 )מבנן., נמכר בשנת 1335 לחברת ישפאר-סוני( 0 השטח לשווק הכולל במבננים 6 2, 1, 31,636 מ"ר, בתוספת מקומות חניה ואחסנה 0 בניין 1: קומת הקרקע- מרבית שטח הקומה משמש את רשת "הולמס פלייס" וחולק בהתאם לצרכיה 0 החלוקה כוללת שטחי מסחר, אולמות חוגים, מלתחות ובריכת שחייה )בקומת מרתף עליון( 0 קיימת גלריה על מרבית שטח הקומה וכן מעבר פנימי לקומת הכניסה )פודיום( המושכרת אף היא לרשת 0 בנוסף בקומת הקרקע, בחזית לרחוב ספיר, שטח מסחרי המושכר לחנות לסיגרים ושטח פנוי )שימש בעבר כ"פאב"( 0 קומת כניסה + 5 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית, גרעין הכולל 3 חדרי מדרגות, ח"ש, ממ"ק ו- 1 מעליות 0 כל הקומות, למעט קומה 6 מחולקות ידע 0 קומה 6 ברמת גמר מעטפת 0 לשטחי משרדים/תעשיות עתירות בניינים 5,3 קומת הקרקע- בגובה פנימי של כ- 6 מ', בחלוקה לשטחי מסחר ושטחי משרדים 0 קיימת גלריה בחלק משטח הקומה 0 קומת כניסה + 2 קומות טיפוסיות- בחלוקה לשטחי משרדים/תעשיות עתירות ידע וגרעין הכולל חדר מדרגות, ח"ש, ממ"ק, 3 מעליות 0 בקומות הכניסה )פודיום(, מבואת כניסה עם עמדת שומר 0 מעליות הנוסעים הפנימיות מחברות מהחניון ועד לקומה האחרונה בבניין 0 עמוד 7 מתוך 11

9 תמונה אופיינית: עמוד 8 מתוך 11

10 0 התפלגות שטחי הבניה בקומפלקס בשלמות )כולל מבנן 2( טבלת שטחי הבניה מתוך היתר הבניה: קומה שטח עיקרי במ"ר שטח שירות במ"ר סה"כ ברוטו במ"ר 11, , , , , , , , , , , , , , , מרתף 3 מרתף 2 מרתף 1 קרקע גלריה פודיום סה"כ במרתפים 3, , , , , , , , , , , , , , , , סה"כ עילי 20, סה"כ בקומפלקס בשלמות , בניין מס'. הינו בבעלות חברת ריט 1 ואינו מהווה חלק מחוות דעת זו 0 סטנדרט הבניה, סטנדרט הגמר ופיתוח החצר סטנדרט הבניה בכל הקומפלקס כולל שלד בטון מזוין, גג שטוח, רצפת בטון מוחלק 0 בקומת הקרקע חיפוי אבן נסורה 0 באגף המזרחי )מבננים 2 ו- 6( חיפוי לוחות אלומיניום/נירוסטה וחלונות זכוכית 0 באגף המערבי מסגרות ברזל בשילוב קירות מסך בחצר הפנימית בין המבנים- רחבה פתוחה מרוצפת אבן, עצי נוי, בין המבנים בקומת הפודיום ממוקמת רחבה מרוצפת )הגשר( אבן ועליה במת עץ מקורה עם ספסלים וצמחי נוי 0 סטנדרט הגמר בשטחי המשרדים כולל בין היתר, חלוקה פנימית בקירות גבס, רצפת פרקט / שטיחים מקיר לקיר / ציפוי אפוקסי צבעוני, תקרה מונמכת, תאורה דקורטיבית, מערכת מיזוג אוויר מרכזית וכו' 0 עמוד 9 מתוך 11

11 בשטחי הלובי הקומתי- ריצוף שיש, תאורה שקועה ותקרה אקוסטית 0 כאמור, במבנן 1 קומות 1-5 ברמת מעטפת 0 תמונות מייצגות: הולמס פלייס משרדים עמוד 11 מתוך 11

12 מרתפים שטחי המרתפים כוללים חניון ובו 913 מקומות חניה )לפי היתר הבניה( לצד שטחי אחסנה ושטחי שרות 0 החניון משמש גם כחניון פתוח לציבור 0 הכניסה לכלי רכב הינה מרחוב ספיר והיציאה מרחוב ברקת 0 רישוי סיכום המידע מתוך תיק הבניין: מס' תאריך מהות היתר לבניית 2 מרתפים למבנה תעשייה בעתיד 0 היתר לבנית בניין בן 6 קומות תעשיה מעל 2 קומות מרתפים מאושרים 0 היתר לתוספת ל- 2 מרתפים קיימים למבנה תעשייה בעתיד המשמשים לחניה ואחסנה, אישור מיוחד של הועדה להקמת המרתפים בהיקף כל המגרש )מתחת לכיכרות( 0 הכרת כל שטחי הבניה בסה"כ כתוספת לאחוזי בנייה המותרים 0 טופס 1 לפי היתרים 56 ו- 031 מרתפים בלבד 0 היתר להקמת מבנה בן 6 קומות מעל 2 מרתפים שהוגשו בנפרד 0 הכרת שטחי שירות כתוספת לשטח עיקרי המותר בהתאם לתכנית המתאר, כמו כן ניתנה הקלה בקווי בניין בקומות 0 היתר לתוספת בניה ליציע )קומת גלריה( בחלק מקומת הקרקע, במבנה תעשייה קיים במפלס מ' 0 היתר לשימוש חורג לתק' של.1 שנים ו/עד אישור תכנית הר/.. 13 לפי המוקדם, מתעשיה למכון כושר בשטח של 3, מ"ר 0 עמוד 11 מתוך 11

13 היתר לשימוש חורג לתק' של.1 שנים ו/עד אישור תכנית הר/.. 13 לפי המוקדם, מתעשיה לבית קפה מסעדה בשטח של מ"ר 0 תעודת גמר וטופס 1 לבניין שנבנה לפי היתר מס' 0113 לתעשיה עתירת ידע )מגדל( 0 תעודת גמר לבניין שנבנה לפי היתר מס' 331 )בניין( 0 היתר לתכנית שינויים בתוספת שטח לבניין קיים בעל היתר מספר : סגירת פתח ברצפה במפלסים..0.+ ו היתר לתוספת 1 קומות תעשייה מעל בנין קיים בן 6 קומות ו- 2 קומות מרתף ומערכות טכניות על הגג העליון 0 סה"כ תוספת השטח המבוקשת בהיתר.1,91906 מ"ר 0 תכנית שינויים להיתר בנייה מס' עדכון עיצוב חזית מערבית ושינויים פנימיים בקומה העליונה + תוספת שטח עדכון מצב לקבלת טופס 2 לתוספת הקומות: כפי שנמסר, מהנדס הפרויקט עומד להגיש במהלך השבועיים הקרובים תוכניות מדידה אחרונות ולאחר שיוגשו התכניות לעירייה, מדובר בהליך פרוצדורלי בלבד לקבלת טופס 01 ניהול הנכס )חניון + שטחים עיליים(, מנוהל ע"י חב' בית אמפא הרצליה בע"מ 0 נמסר לנו כי החברה גובה דמי ניהול של /מ"ר 1901 לחודש 0 לחברת הניהול עודף בסך של כ- 61., חלק ויתניה בהכנסות חברת הניהול הינו 2.06% )משוקלל לשטח העילי ושטח המרתפים( 0 הכנסות אלה לא הובאו בחשבון באומדן השווי 0 בהתאם לנתוני החברה, משולמים לחברת כ- 306% מהתקבולים השנתיים SGS בגין ניהול השכירויות של הנכס 0 עמוד 12 מתוך 11

14 3. נתוני תכנון תוכנית הר 753 /א' פורסמה למתן תוקף בי 0 פ מיום זכויות והוראות הבנייה: אזור תעשייה 0 ייעוד: o %.1 לקומה, גובה בניין 11 מ' 0 זכויות הבנייה: o %.01 בנייני עזר: o מתכסית ק"ק לשימושי חניה, אחסנה, מקלט 56% מרתף תת קרקעי: o ומתקנים טכניים 0 תוכנית 7111 /מ' - מרתפים פורסמה למתן תוקף בי 0 פ מיום עפ"י התוכנית ניתן להקים 3 מרתפים עפ"י הפירוט כדלקמן: מרתף תחתון:%.. 1 היקף המגרש בייעוד לחניה 0 משטחו ביעוד למתקנים %.6 בשטח קומת הקרקע שמעליו, מרתף עליון: הנדסיים ו- %.6 למחסנים אשר יוצמדו לקומות 0 בבניינים המשמשים ביעוד לתעשיה, מסחר, מלאכה, משרדים ובתי מלון תינתן האפשרות להקים קומות מרתף נוספות ובלבד שישמשו לחניה בלבד 0 תוכנית מתאר הר/ 1911 "אזור התעשייה הרצליה" פורסמה למתן תוקף בי 0 פ 6333 מיום מטרת התוכנית הנה פיתוח מוגבר של אזור התעשייה ומתן פתרונות לדרכי הגישה 0 עפ"י נספח הפקעות ורישום המצורף לתכנית הופקעו השטחים הבאים )במ"ר(: שטח שטח לדרך שטח לתעשייה שטח חלקה מס' חלקה.65 3,272 1, ,825 5, , ,271 1, ,6.1 1, ,172 15, כאמור, השטח של המגרש )לאחר מדידה( 11,986 מ"ר. טל עמוד 11 מתוך 11 פקס

15 טל השטחים לצורכי ציבור, יופקעו וירשמו ע"ש עיריית הרצליה ללא תמורה 0 ייעוד החלקות- שימושים מותרים- אזור תעשייה 0 עמוד 14 מתוך 11 פקס תעשיות ומלאכות שאין בהן מטרדים סביבתיים, משרדים הקשורים למתן שירותים למפעלים ולחברות אשר יפעלו באזור, מסחר )חנויות קמעונאיות, אולמות תצוגה הקשורים בפעילות התעשייתית במגרש, בתי אוכל ומשקה, שירותי דואר ובנק, או כל שימוש מסחרי אחר באישור מיוחד של הועדה המקומית(, בתי ספר מקצועיים, מעונות יום ופעוטוני יום לילדי העובדים 0 חישוב שטח הבנייה- חישוב שטח הבניה המותר יהיה מתחום המגרש לאחר זכויות בניה- שטחי שירות- תכסית- גובה הבניינים- הפרשה לצורכי ציבור 0 במגרשים בהם הופרש לצרכי ציבור יותר מ- %.1 משטח החלקה המקורית, יחושב שטח הבניה המותר מ- %.5 מהחלקה המקורית 0 גודל המגרש עד 6 דונם דונם מעל.1 דונם אחוזי בנייה עיקריים תעשיה מסחר 11.% 3.% 15.% 3.% 19.% 3.% במפלס הקומה הקובעת ומעליה- גובה הבניינים 6 קומות, 36 מ' 6 קומות, 36 מ' 6 קומות, 36 מ' 26% משטח הבנייה למטרות עיקריות ועוד %.1 באישור הוועדה 0 מתחת למפלס הכניסה הקובעת- עד %..1 משטח המגרש מוכפל במספר קומות המרתף שיבנו 0 עד %.6 משטח קומת מרתף עליונה יכול לשמש לצורכי אחסנה, חדרי מכונות חדרי טרנספורמציה וכיוב' 0 %.6 משטח המגרש 0 36 קומות, 6 מ' לא כולל מתקנים וחדרי מכונות, שטחי המסחר ימוקמו בשתי הקומות הראשונות מעל פני הקרקע 0 במגרשים שגודלם 1. דונם ויותר, יהיה בסמכות הוועדה המקומית לאשר בחלק מהמגרש בניין שגובהו לא יעלה על 16 קומות 0

16 קווי בניין- חניות- לחזיתות לרחוב משכית וספיר 6 מ' 0 לחזית לכיוון מזרח 5 מ' 0 לצד צפון 1 מ' 0 החניות יהיו בתחומי המגרש, תקן החניה הנדרש יהיה: תעשייה ומשרדים- מקום חניה לכל.2 מ"ר 0 מסחר- מקום חניה לכל.3 מ"ר 0 בשלב ביניים תותר בניה של עד...,636 מ"ר שטחים עיקריים 0 לא ניתן יהיה להוסיף מעבר לסה"כ השטחים כאמור, לפני חיבור בפועל של נתיבי איילון עם שדרות שבעת הכוכבים והשלמת פרויקטים תחבורתיים 0 היתרי בנייה מעל לשטח של...,636 מ"ר יינתנו לאחר אישור משרד התחבורה ומע"צ למחלף הרב מכר 0 היתרי בנייה מעל לשטח של...,6.6 מ"ר מצטברים, יינתנו בתחילת ביצוע בפועל של מחלף הרב מכר 0 לבניה ל-...,536 מ"ר ינתנו היתרים לאחר השלמת ביצוע מחלף הרב מכר וחיבורו בפועל עם תכנית הר/ שלבי ביצוע - תוכנית מס' הר/ 1911 /1 פורסמה למתן תוקף בי 0 פ 6922 מיום התוכנית מהווה שינוי לתוכנית מתאר מקומית מס' הר/.. 13 "אזור התעשייה הרצלייה" 0 לרשימת התכליות המפורטות בסעיף 15 לתקנון תוכנית..13 באזורי תעשיה ותעשיה מיוחד יתווסף שימוש נוסף- בתי מלון 0 בתחום בתי המלון יותרו שטחי מסחר נוספים מעבר לקבוע בהוראות תוכנית הר/ בתחום בתי המלון לא תותר הקמת והפעלת אולמות שמחה עמוד 15 מתוך 11 5 כיום מאושרת בניה לשלב של...,6.6 מ"ר 0 כפי שנמסר בוועדה הוצאו היתרי בניה לכ-...,626 מ"ר 0

17 שחזור חלקות 6 בהתאם למסמך אשר הוכן ע"י השמאי שאול אשרת מתאריך אשר הופנה לאדריכל עיריית הרצליה, לאחר ביצוע שחזור שטח חלקות מקוריות לחלקות 65 ו- 32, 69, שטח נטו לחישוב זכויות בניה לאחר ניכוי %.1 הינו.12,63 מ"ר שטח זה מופיע גם בתכנית בקשה להיתר בניה מאושרת, אשר הוגשה לתוספת השטחים במגדל כשטח לחישוב זכויות הנ"ל 0.12,63 מ"ר 61.,.3 מ"ר 13,1.1 מ"ר 23,339 מ"ר 39, מ"ר 11,591 מ"ר סיכום זכויות בניה שטח לחישוב זכויות שטח עיקרי מותר לפי %..3 שירות לפי 16% משטח עיקרי סה"כ מותר סה"כ עילי ברוטו מנוצל 7 יתרת שטח ברוטו עילי לא מנוצל 3.5 טל עמוד 16 מתוך 11 פקס סגן מהנדס העיר ומנהל אגף התכנון בעירייה בזמנו. 7 מובא לצורך התחשיב בלבד. קביעה מדויקת לגבי יתרת זכויות בניה תבוצע רק בהגשת בקשה להיתר בניה וע"י הרשות המוסמכת. נמסר כי כיום לא ניתן לנצל לאור מגבלה לגובה הבנינים במגרש.

18 2. זכויות משפטיות נסח רישום מקרקעין תמצית מידע מפנקס הזכויות אשר הופק באמצעות האינטרנט מיום : 2.1 חלקה שטח החלקה בעלים הערות הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ויתניה בע"מ 0 בית אמפא הרצליה בע"מ.31 מ"ר 32 הערה על הפקעה לפי ס' 6 ו-. מתאריך הערה על הפקעה לפי ס' 13 מתאריך הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ויתניה בע"מ 0 גוש.513 חלקה.2 א' בע"מ 1,192 מ"ר 65 הערה על הפקעה לפי ס' 6 ו-. מתאריך הערה על הפקעה לפי ס' 13 מתאריך הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ 0 הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ויתניה בע"מ 0 בית אמפא.6 5,131 מ"ר הרצליה הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת הבנק הבין לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה אלקטרונית בע"מ למסחר בע"מ 0 הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ 0 8 הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ריט 1 בע"מ 0 הערה על הפקעה לפי ס' 6 ו-. מתאריך הערה על הפקעה לפי ס' 13 מתאריך בית אמפא הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ 0 12.,1 69 מ"ר הרצליה הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ויתניה בע"מ 0 הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת הבנק הבין לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה אלקטרונית בע"מ למסחר 0 הערת אזהרה לפי סעיף 135 לטובת ריט 1 בע"מ 0 משכנתאות- - משכנתאות לטובת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ 0 - משכנתא לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ, ללא הגבלה בסכום, על כל הבעלים 0 8 בגין רכישת מבנן 7 של ישפאר- סוני )ראו הסבר בהמשך(. טל עמוד 17 מתוך 11 פקס

19 הסכם קומבינציה תמצית הסכם קומבינציה מתאריך אשר נחתם בין חברת גוש.513 חלקה 21 בע"מ וחברת גוש.513 חלקה. 2 א' בע"מ )הבעלים( לבין ויתניה בע"מ )היזם(: חלק היזם- 61% מכל השטחים הבנויים ו % במרתף העליון 0 - חלק הבעלים- 15% מכלל השטחים בבנין ו % במרתף העליון 0 - שטח %..3 - %.19 היזם יפעל לאישור תב"ע חדשה שתאפשר לבנות - עיקרי 0 לאחר סיום הבניה יחזיקו הצדדים את הפרויקט בבעלות משותפת למשך. - שנים לפחות 0 במקרה שבתום התקופה הנ"ל יבקש מי מהצדדים לפרק את השיתוף תערך חלוקה של שטחי הפרויקט בהתאם להוראות ההסכם והמבנה ירשם כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין 0 שטחי הגגות יוצאו מהרכוש המשותף וייחודו לבעלים וליזם בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין 0 במשך כל תקופת השיתוף ינהלו הצדדים את שטחי הפרויקט במשותף 0 היטל השבחה בגין אחוזי בניה של עד %..3 ישולמו על ידי הבעלים והיטל - ההשבחה בגין המרתף העליון ישולם על ידי היזם 0 סעיף 3.05 קובע- במקרה וחצי שנה לאחר קבלת טופס 1 לפרויקט יהיה שווי - מכירה של מ"ר משרדים ממוצע ברוטו באזור נמוך מאשר...,$3 אזי ישתנה יחס השותפות ל- 66% ליזם ו- 16% לבעלים עמוד 18 מתוך 11

20 - - סיכום דברים לגבי עדכון יחס הקומבינציה תמצית סיכום דברים, אשר נחתם בין הצדדים בתאריך : בהמשך לאמור בסעיף 3.05 לחוזה המקורי, יחס השותפות המקורי 1606% לבעלים ו- 6106% ליזם מכלל השטחים למעט מרתף עליון 0 יחס השותפות החדש שאינו כולל את בניית המגדל ואת המרתפים הינו 550.6% לבעלים ו % העיקריים לרישוי של ישפאר הינם ליזם וזאת 1, בהסתמך על כך כי השטחים מ"ר וסך כל השטחים העיקריים לרישוי בפרויקט הינם 25.,15 מ"ר, לפיכך אם יחול שינוי בשטחים לרישוי של חברת ישפאר, אזי יחס השותפות החדש ישתנה בהתאם 0 עם השלמת עבודות בניית המגדל, יחס השותפות החדש ביתר הפרויקט למעט במרתפים יקבע בהתאם לנוסחא הבאה: סך כל השטחים העיקריים בפרויקט יוכפל בחלק הבעלים ביחס השותפות המקורי המעודכן 0 התוצאה של האמור לעיל, תחולק בהפרש שבין כל השטחים העיקריים לרישוי בפרויקט לבין השטח העיקרי לרישוי של בנין 9 ישפאר וזה יהיה יחס השותפות החדש והסופי 0 יחס השותפות במרתפים כולם, כולל במרתף העליון, נקבע להיות לבעלים ו- 61% ליזם 0 תוספת לסיכום דברים תמצית התוספת אשר נחתמה בין הצדדים בתאריך : 13% - ההוצאות הקשורות להתאמות ועבודות הגמר אשר יסכימו הצדדים לבצע עבור שוכרים אך ורק בשטחים שיבנו במסגרת היתר )לתוספת קומות במגדל(, יתחלקו בין הצדדים ביחס של %.6 לבעלים ו- %.6 ליזם מוסכם כי אם ניתן יהיה לבנות שטחים נוספים שלא על המבנה המערבי ואשר ינבעו מתב"ע חדשה שאינה בתוקף במועד חתימת תוספת זו אזי לגביהם בלבד לא יחולו הוראות החוזה עמוד 19 מתוך 11 9 כפי שנמסר ע"י מר עמוס שמיע, קיימת הסכמה בע"פ בין הצדדים לא לשנות את יחס השותפות בשטחים הקיימים בפרויקט 0 לגבי תוספת השטחים במגדל יחול יחס השותפות המקורי קרי- 1606% לבעלים ו- 6106% ליזם 0

21 אישור חלוקת ההכנסות בנכס במסמך מיום , מאשרים חב' ויתניה בע"מ, בית אמפא הרצליה בע"מ וחב' גוש.513 חלקה. 2 א' בע"מ, כי החל מיום , חלוקת ההכנסות משכר דירה בבניין "בית אמפא", הינה כדלקמן: 2.5 ויתניה בע"מ שטחים על קרקעיים שטחי מרתפים 51.00% 35.61% 13.39% 39.20% 44.19% 16.61% בית אמפא הרצליה בע"מ גוש 6420 חלקה 30 א' בע"מ הסכם מכר ישפאר תמצית הסכם מכר מתאריך אשר נחתם בין ויתניה בע"מ )המוכר( לבין ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ )הקונה(: - הממכר: הינו בנין עצמאי בן אגף אחד או שניים, ובו יהיו 1 קומות טיפוסיות )כל אחת בשטח שנע בין...,1 מ"ר לבין..1,1 מ"ר(, שטח מסחרי של...,1 מ"ר עד..1,1 מ"ר בקומת קרקע גבוהה וכן מבואה עצמאית, מרתף אחסנה גבוה )1 מטר נטו( בשטח בין...,1 מ"ר לבין..3,6 מ"ר ו-.6 מקומות חניה בגודל תיקני במפלס החניה העליון ומרוכזים מתחת לממכר 0 - לרוכש אין כל זכות בזכויות הבניה הנוספות במקרקעין עד %..03 במידה ובעתיד תאושר תכנית המקנה זכויות בניה הגבוהות מ- %..3, הרוכש יהיה זכאי לחלק יחסי מאותו חלק באחוזי הבניה העולה על % בעת רישום בית משותף יוצאו מכלל הרכוש המשותף כל גגות הפרויקט, השטחים הפתוחים וזכויות הבניה הנותרות או העתידיות ויוצמדו ליתרת הפרויקט בתאריך דיווחה חברת ריט 1 על רכישת הנכס תמורת 9306 מיליון 0 לפי הדווח הנכס מושכר ל- 6 שוכרים לתקופות שונות 0 שיעור התשואה- 09%., הכנסות שנתיות. מיליון 0 בתאריך דווחה החברה על השלמת הרכישה 0 )בגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה על חלקה.6(0 עמוד 21 מתוך 11

22 2.2 הסכמי שכירות בסיס המידע המידע לגבי דמי השכירות התקבל ממערכת הגביה של החברה לגבי כל שוכר ושוכר 0 השטח לשיווק הינו.31,53 מ"ר 0 הנכס מושכר ל- 36 שוכרים בשימושים למסחר, משרדים, אחסנה וחניה 0 החוזים נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את המידע שהתקבל מהחברה 0 נכון למועד הקובע שיעור התפוסה בנכס הינו כ- 033% שטח פנוי- 156 מ"ר בקומת הקרקע 0 תקופת השכירות בנכס קיים שוכר מהותי, רשת "הולמס פלייס", השוכרת שטח כולל של כ-..2,6 מ"ר + 6. מקומות חניה, בתוקף עד סוף שנת.03.3 ראה פרק נפרד להלן 0 יתר תקופות השכירות נעות בין שנה לתשע שנים דמי השכירות מסחר- שטחי המסחר בקומת הקרקע מושכרים ברובם לרשת "הולמס פלייס" המשלמת דמי שכירות ממוצעים של כ-.. למ"ר לחודש, ובהסכם לתקופה ארוכה 0 שטחי המסחר האחרים, מושכרים בדמ"ש חודשיים בטווח של.. למ"ר לחודש ועד ל- 133 למ"ר לחודש משרדים- בטווח שבין מהנתונים עולה כי דמי השכירות לשטחי המשרדים נעים 69 למ"ר לחודש ל-.5 למ"ר לחודש 0 דמי השכירות הממוצעים למ"ר משרדים עומדים על כ-.. למ"ר לחודש 0 שטח לשיווק של 6 בקומה 1,6.. מ"ר 1,126 הושכר בחוזה שכירות, המשקף דמי מ"ר, הנמצא כיום ברמת מעטפת 0 שכירות של.5 10 למ"ר לחודש )גמר מלא( 0 המשכיר יבצע עבור השוכר עבודות התאמה לפי תקציב של 0 3,3..,... הושכר ברמת מעטפת תמורת כ-.. למ"ר 0 יתרת שטח הקומה- מ"ר 256 כ- עמוד 21 מתוך בהתאם להסכם השכירות החזקה בנכס תימסר לשוכר בחודש ינואר 3.12 ודמי השכירות ישולמו החל מחודש מאי 03.12

23 חניה- מקומות חניה מושכרים בתמורה לדמ"ש חודשיים הנעים בין.23 ל-...,1 למקום חנייה לחודש )מושפע ממס' מקומות החניה, מועד תחילת השכירות, שטח עילי מושכר וכו'( 0 קיימים כ- 11 השנתיו ת 313 מקומות חניה המשמשים לחניון ציבורי אשר ההכנסות ממנו הן כ- 3..,... מקומות החניה לחניון ציבורי הינו כ- )בהתאם לנתוני החברה מס' 0316 ההפרש נובע מכך שהחניה כמעט בכל שטח הינה על בסיס מקום פנוי וכן מציפוף מקומות החניה וחניה במעברים( 0 שטחי אחסנה- בהתאם למידע שהועבר, בקומות המרתף כ- 1,313 מ"ר שטחי אחסנה, מתוכם כ- מושכרים לשוכרים שונים שטחי אחסנה פנויים, ו- 351 מ"ר אשר מתוך סך שטחי האחסנה דלעיל )1,313 מ"ר(, כ- 296 מ"ר )בחלוקה ל-..2 מ"ר שטח מושכר ו- 96 מ"ר שטח פנוי( הוסבו מתוך שטחי חניה 0 הסבה זו מותרת לפי התב"ע 0 הובא בחשבון כי החברה תבצע הסבה זו במסגרת היתר "מצב קיים" 0 תחזית לשנה הבאה הסכם שכירות לשטח לשיווק של כ-.51 מ"ר, מסתיים במחצית הראשונה של שנת 3.12 )בשנה הקרובה(, לא ידוע כיום באם הסכם השכירות בגין השטח הנ"ל יוארך 0 הסכם שכירות "הולמס פלייס" לאור העובדה כי הולמס פלייס הינה שוכרת מהותית בנכס, מובא תמצית חוזה השכירות: תמצית חוזה שכירות מיום בין חב' גוש.513 חלקה 21 בע"מ וחב' גוש.513 חלקה.2 א' בע"מ )שניהם יחד יקראו להלן: "הבעלים"(, ובין ויתניה בע"מ )כל הנ"ל ייקראו ה"משכיר"(, לבין רשת הולמס פלייס אינטרנשיונל )להלן: "השוכר"(: המושכר הינו שטח של..2,3 מ"ר ברוטו בקומת הפודיום ובקומת הקרקע של הבניין ובכלל זאת גלריה בקומת הקרקע של הבניין כמסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית, שטח של.22 מ"ר ברוטו טל עמוד 22 מתוך 11 פקס הכנסות החניון הציבורי בהערכה בלבד, בהתאם לנתונים שנמסרו לידנו ע"י החברה 0 נתון זה נבדק על ידנו בהשוואה לחניונים בפרויקטים דומים ונמצא סביר 0

24 בקומת המרתף העליון אשר יתמצו בשטח תחום של..2 מ"ר, אשר יסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית, ושטח אשר ייועד לחנייה של השוכר בלבד, בשטח ברוטו של...,2 מ"ר 0 מטרת השכירות הינה הפעלת מרכז כושר ובריאות ושירותים נלווים, לרבות מסעדה 0 תק' השכירות הינה ל-.3 שנה, החל ממועד המסירה 0 דמי השכירות החל מתחילת שנת השכירות ה- 11 ועד לסיום שנת השכירות ה-. 3, בגין כל אחד מחודשי שנת השכירות, 316,636 צמוד למדד 0 עפ"י תוספת לחוזה מיום , שוכרת הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ, שטח נוסף של כ-.13 מ"ר בקומת פודיום של הבניין 0 כאשר לדמי השכירות יתווסף סך של 1..,3, אשר יהיה צמוד למדד הידוע ביום חתימת חוזה השכירות 0 גישות השומה גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בניני תעסוקה/משרדים הן גישת ההשוואה וגישת הוון ההכנסות 0 ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרות מצב בו יכולה להיות הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי 0.5 גישת ההשוואה גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין 0 על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע התאמות נדרשות )מיקום, גודל, סטנדרט וכד'( 0 גישת היוון ההכנסות בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים 0 שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג הנכס, הפחת, גודל הנכס, מרכיב הניהול, רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי וכד' 0 גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים עמוד 21 מתוך 11

25 עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס 0 בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל והטוב ביותר 0.5 באומדן שווי בניני תעסוקה/משרדים מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן: מיקום אחד מהגורמים/האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים הוא המיקום 0 נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית, בתוך שכונות מגורים, בסמוך/בתוך אזורי תעסוקה, על צירי תנועה )כבישי עורק( ואחרים 0 היצע וביקוש ושיעורי תפוסה ישנה חשיבות רבה לעמוד על מאפייני השוק, האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה בביקושים או שמא השוק בעלייה 0 באומדן שווי תוך שימוש בגישת הוון ההכנסות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם: המושכר במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות: השטח המושכר; יחס ברוטו/נטו; מיקום יחסי - קומה )במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות(; סטנדרט הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול 0 דמי השכירות הערכת נכסים מניבים נובעת מזרם התקבולים העתידי 0 אי לכך, יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמי השכירות, בעבר ובהווה, המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים 0 במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה 0 אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסות לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות 0 מאידך, קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים, אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר, התואמים את השוק 0 בהקשר זה, יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות 0 זהות השוכרים והתמהיל כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר, יש לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים 0 עמוד 24 מתוך 11

26 תקופת השכירות שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את הנכס בשנים הקרובות 0 למשקיע מובטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע לתקופה ארוכה 0 שיעור ההיוון שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון 0 מכאן, שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע 0 שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור הריבית במשק באותה עת 0 את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים )שווי נכסים ודמי שכירות חופשיים שלהם( וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים 0 מרכיבי שיעור ההיוון ריבית בטוחה במשק, אי נזילות, עלויות עסקה, ניהול וגביה, פחת, אינפלציה ושינוי ריאלי, סיכון ויזמות, מיסוי מקרקעין 0 2. גורמים ושיקולים בנכס נשוא השומה באומדן שווי הנכס נשוא חוות הדעת, הובאו בחשבון, בין היתר, הגורמים והשיקולים הבאים: מיקום הפרויקט, באזה"ת הרצליה, בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים 0 שטח קרקע 11,395 מ"ר, שטח הקרקע לחישוב זכויות.12,63 מ"ר 0 כפי שנמסר שטח לשיווק של הנכס הינו.31,53 מ"ר עילי, 1,313 מ"ר במרתף עליון וכ-..9 מקומות חניה 0 חוות הדעת נערכה בהתבסס על השטח לשיווק אשר נבדק ונמצא תואם את השטחים הבנויים בניכוי החלק שנמכר לישפאר/ ריט 01 סטנדרט הגמר, התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים 0 מצבו הפיזי של הבניין טוב מאוד 0 רמת התחזוקה גבוהה וסטנדרט הבנייה והגמר גבוהים 0 חלקה היחסי של חברת ויתניה בע"מ בשטחים הבנויים הינו: 61% משטחי המרתפים, ו- 2303% בשטחים העיליים 0 עפ"י מסמך חתום כאמור לעיל 0 בעלות פרטית במושע 0 עמוד 25 מתוך 11

27 קיימת יתרת זכויות בניה במגרש 0 במועד הכנת חוות דעת קיים חוסר וודאות לגבי אפשרות ניצול הזכויות לאור מגבלות שונות החלות על הקרקע 0 לשם הזהירות לא הבאנו בחשבון את יתרת הזכויות באומדן השווי 0 נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון לשטחי המשרדים המבוססים על עסקאות שבוצעו ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק במהלך השנה האחרונה: בתאריך דווח החברת סלע קפיטל על רכישת מלוא זכויות הבעלות במבנה בית החולים אלישע ברחוב יאיר כץ 13 בחיפה, תמורת...,...,96 0 המוכרת תשאר המפעילה של בית החולים בהסכם שכירות לתקופה של 16 שנים ובתוספת אופציות לעד.1 שנים נוספות, תמורת דמי שכירות נטו בסך של...,.11,. לשנה 0 כל שנים יועלו דמי השכירות ב- 02% דמי השכירות צמודים למדד ומשקפים תשואה של 90.6% בגין הנכס 0 בתאריך רכשה חברה פרטית את מלוא הזכויות בבניין משרדים המכונה "בית הקרן" בבאר שבע תמורת כ-...,..19,3 0 הבניין מושכר בשלמות לשימושי מסחר ומשרדים 0 שיעור התשואה בעסקה כפי שחושב על ידנו- 0903% בתאריך דיווחה חברת אשדר כי היא מקיימת מו"מ )עפ"י הפרסום בעיתונות- עם חברת סלע קפיטל( למכירת זכויותיה )16%( במבנה אשדר...3, הכולל 59.,19 מ"ר משרדים ומסחר ו- 212 מקומות חניה, בתמורה ל-...,...,91 0 חלקה של אשדר בדמי השכירות הינו כ- 5,561 א' 0 העסקה משקפת שיעור היוון של 0.031% בתאריך מכרה צרפתי את זכויותיה ב- 2 קומות משרדים )כ-..1,6 מ"ר( ו- 61 מקומות חניה, המושכרים למדינת ישראל לתקופה של 16 שנים החל מ-.3/3.1, ברחוב רוטשילד 33 פינת בר שאול בבתי ים )גוש.11. חלק 151(, תמורת 36.,112,.3, בתוספת מע"מ 0 עפ"י מידע מהדוחות הכספיים של החברה ל , דמי השכירות המשולמים בגין הנכס הינם...,1,251 0 עפ"י ניתוח שבצענו עולה כי שיעור ההיוון בעסקה- %.0 שווי מ"ר משרדים כ-...,11 ושווי מקום חניה כ-...,3. 0 ממידע העולה מהדוחות הכספיים של חברת Reit1 עולה כי בחודש אפריל 3.13 התקשרה החברה ביחד עם פסגות בית השקעות, בהסכם לרכישת 3 הקומות העליונות ב"מגדל המילניום" ברחוב הארבעה בתל אביב 0 העסקה כוללת רכישה של 6..,5 מ"ר שטחי משרדים, 213 מ"ר שטחי מסחר,.19 מקומות חניה וכן 13% o o o o o עמוד 26 מתוך 11

28 במושעא של שטחים המצויים בקומת המרתף בתמורה ל-...,...,.12 0 הנכס מושכר ל 16 שוכרים והינו בתפוסה מלאה 0 סך הכנסה שנתית חזויה מדמי שכירות הינה כ-...,..11,1 0 העסקה משקפת שווי מ"ר משרדים של כ-...,.1 במקדם היוון של 0902% עפ"י פרסום בעיתונות, מיום , רכשה מגדל %.6 בשני בנייני משרדים ברעננה המושכרים בשלמות לחברת נייס, תמורת...,..1.5,1 0 בהתאם לפירסום העסקה התבצעה על בסיס שיעור היוון של כ- 0.02% עפ"י דיווח באתר מאי"ה בתאריך , מכרה חברת ישראלום נכסים בע"מ את מלוא זכויותיה ב"בית הורד" בגבעתיים, כ-..1,6 מ"ר משרדים, כ-..2 מקומות חניה ומחסנים, תמורת...,..16,1 0 עפ"י מידע הקיים במשרדנו העסקה משקפת שיעור היוון לנכס של כ- 0905% באפריל 3.11 מכרה אלקטרה נדל"ן את חלקה ב"בית ריינהולד" ברחוב הברזל 35 בתל אביב 0 ממידע שאספנו עולה כי דמי השכירות המשולמים נעים בגבולות של כ- 96 למ"ר חודש לרמת גמר גבוהה מאוד וכי העסקה בוצעה לפי שיעור הוון של 0.0.6% עפ"י דיווח באתר מאי"ה בתאריך , רכשה חברת "סלע קפיטל נדל"ן" בעסקת BACK" "LEASE מבנה משרדים המשמש את הנהלת בזק בשכונת רוממה בירושלים )גוש חלקה 125(, בשטח של כ-..13,6 מ"ר וכ-..1 מקומות חניה, בתמורה לכ-...,..., החברה תשכיר את המבנה למוכר לתקופה של.1 שנים, תמורת דמי שכירות שנתיים של כ-...,.56,.1, שיעור ההיוון המחושב כ % על פי דיווח באתר מאי"ה בתאריך , מכרה חברת "קמור בע"מ" את מלוא זכויותיה )%.1 בלתי מסוימים( בבניין משרדים ומסחר, בשטח בנוי של כ-..15,2 מ"ר, ברחוב המסגר 15 בתל אביב, תמורת...,..., קומות המשרדים מושכרות למדינת ישראל וקומת הקרקע על שני מפלסיה מושכרת ליבואנית הרכב הסתכמו בכ-..., 3, "קמור מוטורס" 0 דמי השכירות מהנכס לשנת שיעור ההיוון המחושב כ % עפ"י פרסום בעיתונות בתאריך רכשה חברת מגדל ביטוח את 2 קומות המשרדים, בשטח של כ-..3,2 מ"ר ו- 23 מקומות חניה המהווים את מסד המשרדים מתחת למגדל המגורים היוקרתי רוטשילד 1 בתל אביב, תמורת כ- o o o o o o עמוד 27 מתוך 11

29 0 1.,...,... עפ"י הפרסומים מלוא השטח הושכר באוגוסט.3.1 לבנק לאומי, תמורת דמי שכירות הנעים בטווח שבין כ למ"ר לחודש 0 הבנק ביצע עבודות גמר ברמת גבוהה מאוד 0 לפי ניתוח שביצענו, עולה כי שיעור התשואה הממוצעת בעסקה נמוך מ- %.0 נתוני השוואה הבאים לנכסים דומים לצורך אומדן דמי השכירות הראויים בנכס: שטחי המסחר: במהלך החצי שנה הראשונה של שנת,3.13 הושכרו כ- 3.. ב"הרצליה ביזנס פארק", בפינת הרחובות המשכית ומדינת היהודים, ממוצעים של כ- 121 למ"ר 0 לפני כחצי שנה הושכרו כ- תמורת.16 למ"ר במעטפת 0 1,1.. מ"ר שטחי מסחר בדמי שכירות מ"ר בקומת הקרקע בבניין ברחוב במנופים,1 ברחוב אבא אבן מוצעים להשכרה שטחים מסחריים בקומת הקרקע תמורת למ"ר לחודש 0 שטחי משרדים וחניות: בבניין חדש ברחוב משכית נחתמו במהלך שנת 3.13 חוזים עם שוכרים שונים להשכרת משרדים )רמת מעטפת( ומקומות חניה תמורת דמי שימוש חודשיים של כדלקמן : משרדים כ.5 למ"ר ומקומות חניה כ-.11 למקום, בממוצע 0 ב"הרצליה ביזנס פארק", מוצעים להשכרה, משרדים בגדלים של מ"ר ברמת גמר מלאה, תמורת מחיר של.9 למ"ר לחודש 0 התעריף בחניון למנוי רגיל.16 + מע"מ והתעריף למנוי שמור.66 + מע"מ 0 ברח' החושלים 5, מוצעים להשכרה, משרדים, בגודל של מעטפת, תמורת מחיר של 1. למ"ר לחודש בבית אקרשטיין, מוצעים להשכרה, משרדים בגודל של כ- 1,3.. מ"ר, ברמת גמר מ"ר ברמת גמר מעטפת, תמורת מחיר של.5 למ"ר לחודש ומשרדים בשטח של כ מ"ר ברמת גמר מלאה תמורת 6. למ"ר לחודש 0 עמוד 28 מתוך 11

30 תחשיב השומה אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות 0 שיעור ההיוון לשטחי המשרדים והחניון נקבע לפי שיעורי הוון התואמים שטחי משרדים ותעסוקה 0 שיעור ההיוון הבסיסי לשטחים המושכרים- 09% את דמי השכירות החזויים מהשטחים הפנויים ומהשטחים המתפנים, היוונו בשיעור היוון גבוה יותר בכ- 06%. משיעור ההיוון הבסיסי, משקף בין היתר את הדחייה עד להשכרת הנכס ואיכלוסו 0 כ- 9%. משטחי המסחר מושכרים לרשת "הולמס פלייס" עד שנת.3.3, אי לכך, רמת הסיכון לקבלת דמי שכירות נמוכה יחסית 0 כאמור, קיים, שטח פנוי של 156 מ"ר מסחר בקומת הקרקע 0 כללנו את.51 מ"ר שטחי משרדים לשיווק, אשר הסכם השכירות לגביהם מסתיים במחצית שנת 3.12, ואין כיום מידע באם הסכם השכירות יוארך, במסגרת השטחים הפנויים והמתפנים 0 בנוסף נכללו בשטחים הנ"ל שטח בקומה 6 שיתחיל להניב רק בחודש מאי לא הובאו בחשבון הפחתה למושאע ולגודל לאור העובדה כי ניהול הנכס ע"י חברת ניהול אחת מהווה יתרון לבעלים )גמישות בהשכרת שטחים, חסכון בעלויות( וכן לאור העובדה כי ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס 0 בוצעה הפחתה של חלק היזם בעלויות ההתאמה לשטח המושכר בקומה 6, המהווה 2303% מסך עלות ההתאמה 0 חלק ויתניה בהכנסות 2303% לשטח עילי ו- 61% לשטח המרתפים 0 הפחתנו את התשלום לחברת כ- 306% S.G.S מהתקבולים השנתיים בגין ניהול השכירויות של הנכס 0 טל חלק יחסי ויתניה שטח שיווק מושכר שטח שיווק פנוי ומתפנה)*( אחסנה אחסנה פנויה חניה הפחתת תשלום לחברת S.G.S שטח במ"ר / מקום עמוד 29 מתוך 11 8,440 פקס דמי שכירות שנתיים 6,202,000 שיעור הוון 8.00% שווי 77,525,000 7,765,000 3,282, ,000 26,882, , ,300,000-2,960, ,340, % 8.50% 9.00% 8.50% 8.0% 660, ,000 63,000 2,285, , הפחתת עלויות התאמה - חוזה שכירות קומה 5 סה"כ שווי חלק ויתניה בשטח הבנוי, במעוגל סה"כ שווי חלק ויתניה בניכוי תשלום ל- S.G.S )*( כולל שטח בקומה 6 שיתחיל להניב רק בחודש מאי אומדן שווי למ"ר מושכר בגבולות..3,6, למקום חניה בגבולות...,56 0

31 בדיקת רגישות ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון הבסיסי והתאמה לשיעורים האחרים 0 ממצאיה: 8.50% 8.00% 7.50% 112,340, ,810, ,340,000 שווי חלק החברה בנכס 119,740,000 השומה לאור האמור לעיל, אומדן שווי חלק חברת ויתניה בע"מ בנכס בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג', בגבולות. 117,321,111 כללי השווי לא כולל מע"מ 0 לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס 0 עפ"י מידע שנמסר לנו שווי הנכס בספרים, נכון למועד הקובע הינו 931,.1.3,63 0 שומות עבר שבוצעו בנכס, ב- 2 שנים האחרונות מועד קובע שם השמאי דברת אולפינר יצחק זרניצקי גרינברג עדינה גרינברג עדינה שווי נכס 94,400, ,000, ,600, ,600, מסמך גילוי עפ"י תקן 1.01 בקשנו מהחברה מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים 0 בתאריך בע"מ, תמצית המסמך: התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, מחברת ויתניה לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב לא קיימים בנכס מחזיקים שהם בעלי עניין בתאגיד, כגון: חב' בת, חב' קשורות וכד' 0 לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות מקומית וכיוצא באלה אם יש להם השפעה על שווי הנכס, למעט הסכם עם חברת אס 0 גי 0 אס לעניין הניהול 0 עמוד 11 מתוך חברה אשר מחזיקה ב- %.6 ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה בה 0 חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעלי הנכס

32 נערכה שומת מקרקעין של השמאי מר יצחק זרניצקי לתאריך לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי 0 לא קיימת חבות אחרת הקשורה למקרקעין 0 הצהרות אני מצהירה, כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות 0 הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל 0 אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה 0 אני מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה 0 שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על הכנסות משרדי 0 הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו 1355 ועפ"י התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית 0 אני מצהירה, כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו 0 השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה 0.17 בכבוד רב, עמוד 11 מתוך 11